Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
-
Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
-
Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
-
Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
-
сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
-
документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
-
разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
-
предварительные договоры купли-продажи;
-
разрешение банка на проведение сделки;
-
справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.
Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.
При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.
Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.
Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.
Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.
Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:
1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;
2) снять обременение;
3) произвести выделение долей;
4) получить одобрение ООиП;
5) оформить сделку.
Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?
Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.
На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал
С момента получения сертификата о материнском капитале все действия по его реализации находятся под контролем Пенсионного фонда и органов опеки. Закон строго следит за соблюдением прав ребенка, потому провести такую сделку без участия этих инстанций в рамках правового поля нельзя. В любом случае необходимо действовать по правилам, иначе сделка купли-продажи может быть признана недействительной. По сути закон не устанавливает сроки, ограничивающие продажу купленного на маткапитал жилья, однако пункт выделения долей должен быть соблюден. Главное, что необходимо сделать, обратиться в органы опеки и предоставить обоснование продажи и покупки нового объекта, в котором должно быть доказательство того, что новая квартира лучше изначально купленной, имеет большую площадь и будет выгодна для ребенка. Если попечительский орган даст разрешение, сделка может быть совершена с условием обязательного выделения доли в новом жилье в тот же срок. Это единственный законный способ. Конечно, он влечет за собой довольно много хлопот, но, если Вы проведете всю процедуру и получите разрешение органов опеки, это поможет Вам соблюсти все нормы закона и даст возможность быстрее продать жилье. В данной ситуации у потенциальных покупателей не останется опасений по поводу сделки.
Чтобы продать квартиру в залоге, нужно получить разрешение банка. Для этого обращаются в кредитный отдел учреждения, разъясняют причины продажи, приводят весомые доводы.
Только после одобрения руководством организации можно составлять договор и идти к нотариусу. В противном случае банк обратится в суд, и сделку признают недействительной. Продавцу придётся возвращать деньги покупателю.
Существуют три схемы отчуждения ипотечной квартиры:
- Взять предоплату, погасить оставшийся долг и реализовать помещение уже без обременения.
- Продать объект вместе с ипотекой – банк сменит заёмщика на нового хозяина, который продолжит выполнять обязательство (переуступка долга).
- Воспользоваться гарантией кредитора – он за вознаграждение будет контролировать сделку, а для передачи денег предоставит ячейку.
Обычно банки охотно идут на второй вариант схемы, ведь так они не теряют проценты, и имущество по-прежнему остаётся в залоге. Но без погашения ипотеки не получится выделить детям их доли, соответственно, ООиП не даст своего согласия на продажу. Поэтому остаются варианты со снятием обременения.
Некоторые кредиторы разрешают отчуждение, только если сами будут заниматься сделкой, чтобы получить дополнительную прибыль.
Выбирая тактику, следует действовать так, чтобы оставшихся денег хватило на новую квартиру или для перевода на счёт ребёнка. Нельзя вырученными средствами погасить ипотеку и забыть о данном обязательстве. Такие действия признают мошенничеством и заставят вернуть материнский капитал.
Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?
В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.
Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата. Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем. Но сделать это – ваша обязанность.
Уплата налогов от продажи квартиры
Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет. При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.
Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.
Вопрос:
Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?
Ответ:
Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.
Законодательное регулирование продажи жилья
В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.
Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.
В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.
Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.
Продажа квартиры, купленная с использованием материнского капитала — порядок действий
Кредитные учреждения, выдавшие ипотеку под покупку квартиры с материнским капиталом, не дают согласие на ее продажу до того, пока не будет погашен весь кредит. Только после полного расчета по ипотеке с банком снимается обременение и предоставляется возможность реализовать квартиру. Если же семья не брала ипотеку, то пошагово процесс продажи следующий:
- Выделение долей каждому члену семьи.
Законом установлена обязанность определения долей получателю сертификата, его супругу и всем детям в жилье приобретаемом за счет материнского капитала. Исполнение этого требования контролируется Пенсионным фондом и по случаям нарушения разбирательство проводит Прокуратура.
Доли могут быть определены сразу в договоре купли-продажи или в течение полугода после:
- оформления свидетельства о праве собственности, если квартира приобретена на стадии строительства;
- погашения ипотеки на покупку этой квартиры.
- Выберите схему по которой не будут нарушаться права ребенка.
В новом жилье детям должны быть выделены доли, равнозначные тем, что в продаваемом помещении. Перед совершением сделки согласуйте продажу и покупку новой квартиры или дома с органом опеки и попечительства на выполнение этого условия, для этого можно:
Выделить доли сразу при покупке новой квартиры. При выборе этой схемы, переходим к третьему шагу.
Компенсировать деньгами. В случае, когда семье есть где проживать, можно продать квартиру, приобретенную с участием средств МСК, компенсировав детские доли в денежном выражении. Предварительно подайте в орган опеки соответствующее заявление и документальное подтверждение стоимостной оценки долей. После одобрения откройте детям счета в кредитном учреждении и разместите на них указанные суммы. Распорядится ими смогут дети после достижения ими 18 лет либо родители с разрешения органа опеки.
Выделить доли у родственников. Закон также позволяет вместо покупки нового жилья выделить доли детям в жилом помещении, принадлежащем близким родственникам, для примера, в жилом доме бабушки. В ряде регионов разрешается в этом случае выделить детские доли меньшего размера при условии, что жилье родственника больше, чем проданная квартира, или дороже по стоимости.
- Поиск покупателя и другого жилого объекта взамен.
Обычно просто продать такую квартиру сложно. В интересах несовершеннолетних собственников орган опеки и попечительства требует, чтобы им были выделены доли в приобретаемом жилом помещении. То есть в результате продажи должен быть приобретен другой жилой объект – квартира или дом – тоже в долевую собственность с детьми.
Родителям необходимо доказать, что продажа обусловлена обстоятельствами:
- переездом в другой населенный пункт;
- улучшением условий проживания.
При этом учитывается, что новое жилье будет не меньше продаваемого, не менее комфортным.
Для этого подпишите предварительные соглашения и составьте шаблон основного договора на приобретение другого жилья с указанием детских долей. Если другой жилой объект будет получен в результате дарения, подпишите предварительный договор на продажу квартиры и подготовьте шаблон дарственной с долями детей. Для согласования с органами опеки потребуется подготовить и другие документы.
Продажа квартиры до выделения долей детям
По закону невозможно продать имущество, приобретенное на средства материнского капитала, не выделив ребенку доли в другом жилье. Сделку о продаже такой квартиры без разрешения органов опеки и попечительства в суде могут признать незаконной. В таком случае в уже проданном жилье будет выделена полагающаяся детям доля. Составить иск имеют право сами дети после совершеннолетия, либо государственные служащие.
Исключение составляют случаи, когда квартира не зарегистрирована на детей из-за того, что банк запретил записывать ипотечное жилье на несовершеннолетних собственников. Тогда достаточно отложить вырученные от продажи средства на депозит, открытый на имя детей. Обналичивать средства материнского капитала незаконно. Такие действия приравниваются к мошенническим.
Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей
Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.
Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.
Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.