Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредит или лизинг — что лучше для бизнеса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В последнее время альтернативой банковского кредита все чаще становится лизинг, в рамках которого сумма финансирования может достигать 90% от цены приобретаемого объекта. Лизинг любой недвижимости — коммерческой или жилой — это дополнительный потенциал для рынка, говорит генеральный директор R2 ASSET management Вячеслав Рожманов. «В случае если у покупателя нет необходимого объема денежных средств, лизинг может стать еще одним инструментом приобретения объекта недвижимости», — отмечает он.
Лизинг вместо кредита?
Лизинг — инвестиционно-финансовый продукт, позволяющий клиенту приобрести объект недвижимости путем выплаты его стоимости в течение нескольких лет по первоначально зафиксированной цене. Такой финансовый инструмент может быть интересен, когда у объекта есть потенциал роста инвестиционной стоимости. Также о лизинге стоит задуматься, когда компания планирует арендовать офис на длительный период. «Мы предлагаем каждому клиенту гибкие и индивидуальные формы сотрудничества, но в целом можно сказать, что разработанная нами программа лизинга ориентирована на то, чтобы лизинговый платеж был соразмерен арендному. Это возможно, если клиент вносит первоначальный аванс в размере 20–30% от стоимости объекта», — добавляет Максим Анищенков, отмечая, что сумма аванса может быть как меньше, так и больше — все зависит от пожеланий и возможностей клиента. При этом по истечении лизингового договора или досрочного выкупа объекта клиент становится собственником здания. Разработанная «ТрансФин-М» программа лизинга недвижимости позволяет в короткие сроки получить необходимый объем финансирования и комфортный график выплаты цены объекта.
В отличие от того же банковского кредита лизинговая компания принимает риск не на заемщика, как банк, а на актив, то есть на объект, что предполагает упрощенную процедуру согласования заемщика, поскольку основной критерий — состояние здания, а не финансовые возможности клиента.
«Лизинг коммерческой недвижимости — это относительно новый инструмент финансирования приобретения активов. Он позволяет приобретать активы с более высоким показателем LTV, чем классический банковский кредит, и зачастую позволяет реализовывать сделки быстрее», — добавляет главный исполнительный директор Apollax Group Петр Седунов.
Процедура лизинга коммерческой недвижимости выглядит следующим образом. Лизинговая компания по заявке клиента выкупает у собственника здание или помещение и передает его клиенту в аренду с правом выкупа в течение срока лизинга. Лизингополучатель выплачивает стоимость предмета сделки в течение предусмотренного в договоре срока, как правило, это пять — десять лет.
Предметом лизинга могут быть офисные, торговые и складские объекты, как помещения экономкласса, так и премиальная недвижимость. Например, «ТрансФин-М» ориентируется на качественные объекты — офисы класса А, B+ в пределах МКАД. Сегодня это примерно 950 объектов, по которым компания готова работать. Кроме того, «ТрансФин-М» работает и со складской недвижимостью, в компании отмечают высокий спрос в данном сегменте.
Одна из последних сделок была заключена с Apollax Group, в рамках которой клиент приобрел в возвратный лизинг крупный бизнес-центр Meliora Place площадью около 5 тыс. кв. м. «От классического лизинга возвратный лизинг отличается тем, что в данном случае мы как собственник актива уже после его приобретения передали актив лизинговой компании, высвободив капитал для реализации наших новых проектов. Лизинг недвижимости для нас позволяет развивать актив и повышать доходность на акционерный капитал», — поясняет Петр Седунов.
Максим Анищенков уточняет, что перед заключением контракта компания досконально проверяет объект, определяет условия финансирования, стараясь не перегружать клиента ковенантами (обязательство совершить какое-либо действие или воздержаться от совершения какого-либо действия, имеющее для обязавшейся стороны юридическую силу. — Прим ред.).
В конце срока лизингового договора имущество переходит в собственность арендодателя по той цене, которая определена на начальном этапе. При этом в течение всего срока действия договора ведется сопровождение клиента, поскольку в этот период собственником объекта является лизинговая компания.
У лизинговых компаний есть свои критерии оценки клиентов, которые гарантируют, что лизингополучатель надежен и сможет платить в срок. Для оценки платежеспособности клиента применяются стандартные банковские критерии: расчет экономических показателей на основе баланса, форм отчетности. «Платежеспособность лизингополучателя оценивается по таким основным критериям, как отсутствие убытков, достаточность денежного потока, чтобы обеспечивать аренду», — рассказывает Максим Анищенков. Но так как риск принимается на актив, компании важнее и сложнее оценить актив, провести доскональную экспертизу объекта, а не клиента.
Права на землю и сопутствующие обязанности
Важно сказать о том, что права на землю сопровождаются конкретными обязанностями. В первую очередь – это плата за землю. Суть в том, что лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю. В этой связи нужно устанавливать права лизингодателя на земельный участок и права лизингополучателя на земельный участок.
В случае, когда право собственности переходит на объект недвижимости покупателю, то и право собственности на земельный участок также переходит от предыдущего владельца к настоящему. Тот, кто приобрёл право собственности на земельный участок должен платить земельный налог или арендную плату вне зависимости от того, были оформлены предварительно права в установленном порядке. В случае раздельного пользования земельным участком действует ст. 16 Закона РФ «О плате за землю», когда земельный налог начисляется каждому отдельно в соответствии с пропорциями площади строения.
Из чего следует, что лизингодатель приобретает права на земельный участок, на котором располагается здание, и должен оплачивать налог на пользование землёй.
Ст. 652 ГК РФ предусматривает, что арендодатель одновременно с передачей земли получает права владения и пользования объектом недвижимости, также ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята конкретным объектом и используется им. Таким образом, лизингодатель или арендатор должен оплачивать землю в виде налога или арендной платы. В свою очередь лизингополучатель обязан вносить плату за пользование землёй, что зависит от условий договора.
Примечательно, что лизинг не может особенно в ближайшие годы широко распространиться на территории России. Это происходит по причине того, что покупка объектов недвижимости в кредит имеет более привлекательные условия. Важно понимать, что при сделках с недвижимостью даже незначительное увеличение ставки, к примеру, на 0,5% при среднем сроке окупаемости, оказывает серьёзное влияние при сроке 7-10 лет.
К слову сказать, налоговые преференции, которые предоставляет лизинговая сделка, не в состоянии компенсировать конечное удорожание проекта, иначе говоря по факту лизинг становится невыгодным. Нестабильное состояние российского рынка и необходимость фиксировать ставки при подписании долгосрочного договора не делают лизинг недвижимости привлекательным в РФ. Во время заключения сделки контрагенты должны быть уверены, что она будет выгодна для обеих сторон, чтобы в ситуации, когда стоимость недвижимости вырастет, а вместе с ней и стоимость арендных ставок, продавец не потерял прибыль. А в ситуации снижения лизингополучатель не переплачивал.
Основные различия между автокредитом и лизингом:
· Автомобиль, оформленный в кредит, является собственностью заемщика. Человек может выезжать за границу на кредитованном транспорте, не отчитываясь перед кредиторами. Автомобиль, арендованный у лизингодателя, не является личной собственностью лизингополучателя. Гражданин не вправе покидать страну на арендованном транспорте, без ведома кампании.
· Автокредитование подразумевает, что заемщик страхует автомобиль за собственный счет. Также новый владелец оплачивает все издержки, связанные с эксплуатацией авто. В случае с лизингом, арендатор оплачивает страховку и ремонт транспорта.
· Займы выдаются только финансовыми компаниями. Услуги лизинга предоставляются не только лизинговыми кампаниями, но и физическими лицами.
· Цель кредита — выкупить автомобиль и освободиться от залога. Суть лизинга в том, чтобы извлечь полезные характеристики транспортного средства и уменьшить расходы, связанные со страхованием и ремонтом.
Плюсы лизинга
1. Скоростное рассмотрение заявок и быстрое заключение сделки.
2. Лояльные требования к лизингополучателю.
3. Срок погашения долга до десяти лет.
4. Гибкий график по внесению платежей.
5. Невысокие проценты.
6. Возможность приобрести подержанный автомобиль.
7. Отсутствие залога.
8. Арендатор оплачивает ремонт оборудования. Иногда возможны дополнительные услуги (замена резины или автомобильного масла).
9. Арендодатель не требует огромного количества справок, ксерокопию трудовой книги. Он не предъявляет претензии по поводу негативной кредитной истории, что является большим плюсом для банковских должников.
Минусы лизинга
1. Невозможность в полной мере распоряжаться арендованным имуществом.
2. Оборудование или недвижимость находятся в собственности компании вплоть до полного погашения задолженности.
3. Риск потерять денежные средства и имущество, если лизингодатель сочтет, что условия сделки были нарушены.
Преимущества и недостатки займа
Рассмотрев сильные и слабые стороны лизинга, необходимо проанализировать с какими рисками связан кредит.
Преимущества займа:
1. После оформления сделки, клиент становится владельцем ценного имущества. Иногда его можно продать с согласия банка.
2. Когда условия договора не нарушаются, банк не вправе забрать у заемщика имущество, приобретенное в кредит.
3. Обязательства длятся недолгое время, поэтому долг можно погасить достаточно быстро.
Недостатки:
1. Жесткие условия договора. Человек обязан вносить ежемесячный платеж регулярно в указанный день. Когда он нарушает это условие, рискует лишиться залогового имущества. Порой, это единственное авто или квартира.
2. Высокая годовая ставка.
3. Заявки рассматриваются в течении 1 месяца, а иногда и дольше. Если бизнесмен желает заменить испорченное оборудование на новое, ждать придется долго; работа на производстве может стать.
4. Внимательное изучение БКИ.
5. Необходимо собрать целый пакет документов, подтверждающих доход и стаж.
В чем же разница между кредитом и лизингом? Оформляя договор с банком, необходимо предоставить пакет документов. Для лизинга собирать доходные справки не нужно. Банк внимательно изучает кредитную историю клиента, прежде чем выдать займ. Лизингодатель, как правило, не обращает внимание на доход и банковскую историю лизингополучателя. Условия договора в банке жесткие, а лизинг предоставляет лояльный график платежей.
Покупая автомобиль в кредит, заемщик становится его владельцем. Лизингополучатель имеет право выбирать: вернуть арендованное имущество или выкупить у компании. До полного погашения задолженности, лизинговая компания является собственником объекта. Автокредитование не предусматривает страховки за счет финансового учреждения. Лизинговая компания покрывает расходы, связанные с эксплуатацией транспорта или другого оборудования.
Принимая решение, необходимо учитывать характеристики товара, условия договора, проценты, финансовое положение и род деятельности. В каждой услуге есть свои плюсы и минусы. Предпринимателям выгодно арендовать дорогостоящее оборудование. Простые граждане должны оценить собственные обстоятельства, чтобы прийти к мудрому решению.
- Лизинг доступен физлицам, юрлицам и ИП.
- Взять в финансовую аренду можно любое имущество — от принтера до мореходного судна.
- Есть три вида лизинговых услуг для ИП и юрлиц: финансовый, оперативный, возвратный.
- Некоторые лизинговые компании предоставляют редкое оборудование, которое трудно купить напрямую.
- Лизинг полезен малым компаниям и крупному бизнесу. Услуга помогает сэкономить бюджет, преумножить прибыль и пережить кризис.
Итак, мы рассмотрели с вами, что такое лизинг на недвижимость. Схема приобретения квартиры в данном случае проста: сначала покупатель заблаговременно выбирает объект недвижимости, затем самостоятельно проводит его оценку, а после обращается в ЛК. Та оценивает ликвидность жилья, а также финансовые возможности покупателя и решает, целесообразно ли участвовать в сделке. Если решение окажется положительным, то ЛК покупает недвижимость, заключая трехсторонний договор, по которому покупатель должен выкупить объект в течении установленного срока. Покупатель при продаже ему недвижимости, как и в случае с ипотекой, вносит первоначальный взнос, а потом выплачивает оставшуюся стоимость недвижимости частями. Выбирать надо исключительно крупные лизинговые компании, которые давно работают на рынке. Регистрация лизингового договора в Росреестре обязательна. В договоре нужно прописать условия его досрочного расторжения.
- Ограниченная свобода действий. Например, на лизинговом автомобиле обычно нельзя выезжать за границу, если нет письменного соглашения с лизингодателем. Другой пример: через какое-то время после покупки станка или автомобиля вы поняли, что он вас уже не устраивает — нужен побольше и помощнее. Если он в вашей собственности, его можно легко продать. А в случае лизинга нужно ждать конца договора или расплатиться досрочно, если договор это позволяет. Впрочем, есть и такие лизингодатели, которые дают возможность продать имущество до окончания срока договора и даже помогают в этом.
- Часто большой первый платёж. Если это 5%, то хорошо. А если 30%, то многим уже не по карману.
- Лизинг пока распространён не так широко, как кредит или рассрочка. В Москве с этим всё хорошо, но есть регионы, где серьёзных лизингодателей немного — из-за низкой конкуренции их условия могут оказаться далеко не самыми выгодными. В 21 веке технологии позволяют решать вопросы дистанционно — Кнопка же работает с клиентами по всей стране 🙂 Так что ищите тех, с кем тоже можно онлайн.
Требования к организациям-лизингополучателям
Несмотря на то, что договор лизинга заключить в целом проще, чем взять кредит в банке, у лизинговых фирм есть свои требования к организациям – потенциальным клиентам. И компания, которая собирается быть лизингополучателем, должна отвечать установленным требованиям:
- Срок работы компании на рынке не должен быть менее года (в некоторых случаях – менее трех лет);
- Подтвержденный доход компании (cash-flow, или денежный поток) должен иметь положительную динамику и тенденцию к росту;
- У организации не должно быть долгов и убытков в текущей финансово-экономической деятельности, а также задолженности по оплате налоговых и прочих обязательных платежей.
- Деятельность организации должна соответствовать учредительным документам.
Оформление конкретного предмета или помещения для заинтересованной личности должно иметь надежное юридическое обеспечение. Именно поэтому все моменты договоренности регулируются рамками действующего закона, чтобы в случае нарушений обязательств одной из сторон, другая имела гарантию своей защищенности.
Для выполнения надежного момента обеспечения, в заключаемом договоре могут прописываться следующие данные:
- полная сумма сделки;
- срок, предназначенный для действия бумаг;
- конкретный размер авансового платежа;
- кредитная история юрлица, получающего недвижимое имущество;
- моменты платежной дисциплины;
- финансовая ситуация и репутация на рынке лица, получающего в пользование недвижимость.
Для обеспечения этого рода договоренности, указываются обстоятельства, при которых денежные средства будут стягиваться автоматически. За нарушение сроков оплаты по контракту, с получателя недвижимого имущества стягивается штраф.
Штрафные санкции применяются при просрочке срока оплаты, несоответственном решении проблемы ремонта и обслуживания имущества, утрата получателем документов на недвижимость.
Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп
Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.
Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.
Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.
Как работают лизинговые организации?
Лизинговые организации предоставляют услуги по аренде имущества на определенный срок. Вместо покупки необходимого оборудования или техники, компании используют услуги лизинговых организаций, которые сами приобретают нужное имущество и предоставляют его клиенту.
При заключении договора лизинговая организация и клиент определяют срок аренды, стоимость ежемесячного платежа и другие условия. Клиент обычно оплачивает лизинговые платежи на протяжении всего срока аренды, после чего имеет возможность выкупить имущество у лизингодателя за номинальную стоимость или вернуть его.
Благодаря лизингу компании могут обновлять свое оборудование без больших капитальных затрат, а также снижать налоговую нагрузку, так как лизинговые платежи могут быть включены в расходы.
- Преимущества лизинга для клиентов:
- меньшие капитальные затраты;
- снижение налоговой нагрузки;
- возможность обновления оборудования без дополнительных инвестиций;
- гибкие условия аренды.
Лизинговые организации обычно специализируются на определенных типах имущества. Например, существуют лизинговые компании, которые предоставляют аренду автотранспорта, зданий, строительной техники и так далее. Они работают с различными категориями клиентов – от крупных организаций до малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей.
Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг
Олег Сухов:
«Когда мы только планировали новое направление бизнеса, сразу встал вопрос с производственным помещением. Его мы нашли довольно быстро, но для приобретения пришлось бы крупную сумму выдергивать из оборота, а это совсем нас не устраивало. Выбор стал между банковским кредитом и лизингом от «ВТБ». Выбрали второй вариант. Нам предложили хорошие условия: первый взнос всего 10% без дополнительных залогов. Менеджеры молодцы, сделку провели оперативно и проценты получились терпимые».
Дмитрий Песков:
«После открытия бизнеса довольно долго снимали помещения, но нам это надоело. Решили купить свое. Кредит малому бизнесу получить сложно, а когда особо закладывать нечего, то совсем нереально. Поэтому выбрали лизинг в Альфа-Лизинг. Поначалу у нас было много вопросов, из-за чего согласование проходило долго. Но сотрудники молодцы, все объяснили и растолковали. Помогли они и график удобный согласовать. Сейчас спокойно платим лизинговые платежи и не переживаем, что арендодатель нас может попросить съехать почти в любой момент».
Евгений Реутов:
«За 8 лет существования бизнеса у меня офис находился в 3 разных местах. Переезжали по различным причинам, обычно из-за поднявшейся аренды. Поразмыслив, я решился на лизинг недвижимости в МКБ. Порадовали условия, платежи и переплата сразу фиксируется в графике, и ничего затем не меняется. Это позволяет мне спокойно планировать расходы на будущее. Договор без скрытых условий. Составили все честно и с минимальными первоначальными затратами собственных средств».
Чем лизинг отличается от ипотеки?
Лизинг и ипотека в чем разница и на какие принципиальные моменты важно обратить внимание:
- Ипотека – это покупка квартиры в долгосрочный кредит, который заемщик берет у банка. Договор составляется между банком и покупателем. Лизинг – длительная аренда с выкупом. Фирма приобретает жилье у застройщика или банка, а потом предоставляет его в долгосрочную аренду с последующим правом выкупа. Участники договора – лизинговая компания и покупатель;
- Договор лизинга заключается сроком на 10 лет, не более. Ипотеку можно оформить на 20 – 25 лет;
- Жилье, купленное в ипотеку, сразу после оформления документов переходит в собственность покупателя. Лизинговая квартира на протяжении всего срока аренды принадлежит компании лизингодателю, только после выплаты всей суммы жилье по договору купли-продажи передается в собственность покупателю;
- Лизинг в отличие от ипотеки менее зарегулирован, компании предлагают гибкие условия ежемесячных взносов, разные размеры первоначального разового платежа.
Можно ли взять квартиру в лизинг, если банки отказывают в ипотечном кредитовании? – Да, с частной компанией проще договориться, чем с банком.
Важно! Процентные ставки по лизингу недвижимости выше, чем по ипотеке.