Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переходят ли долги за коммунальные услуги при смене собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Исключение из общего правила
Существует всего одно исключение, и оно затрагивает вопрос взносов за капительный ремонт. Все дело в том, что долги по обязательствам, сорванными предыдущим собственником квартиры, будут переходить новому лицу. Регламент: ЖК РФ пункт третий, статья 158.
Иными словами, вам придётся погасить долги по взносам за капитальный ремонт, даже если вы в этом не виноваты. Это регламент действующего законодательства, и в случае с долгами за капремонт, ничего сделать не удастся, придётся оплатить.
Впрочем, если речь идет о процессе приватизации, то такие долги переходить к новому собственнику не будут. Иными словами, если собственником было государство, а человек приватизировал квартиру, то долги от государства не перейдут в адрес нового собственника. Это еще одно исключение из правил.
Лицевой счёт не поменяли, долг сохранился
Если компания отказалась менять сведения по лицевому счёту, можно обратиться к ним напрямую (если до этого было обращение в МФЦ), с требованием о создании нового лицевого счёта на собственника квартиры. Пишется отдельное заявление в Управляющую компанию с требованием:
- Выделения или разделения лицевого счёта.
- Перерасчёта.
Важно: составьте 2 экземпляра заявление и передайте их в управляющую компанию самостоятельно. В момент приёма заявления, настаивайте на том, чтобы на второй копии заявления была поставлена отметка о принятии документа. Одну из копий заявления вы забираете себе.
Есть и альтернативный вариант: если вам некогда ходить по офисам, можно отправить заявление почтовым отправлением. Но обязательно:
- С описью вложения.
- С обратным уведомлением.
Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Нужна ли помощь юриста
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Не следует надолго откладывать момент снятия с себя чужой задолженности, чтобы впоследствии не стать ответчиком по уже накопленным после покупки долгам. Квалифицированная юридическая помощь позволит избежать неприятных последствий от сделки по покупке квартиры с коммунальными долгами.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
- Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. - Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре. - Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте. - Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Какие долги переходят при покупке квартиры
Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру. Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца! При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта. Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса. Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.
— Ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Обязанность оплачивать коммунальные услуги появляется у нового владельца только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан предыдущий хозяин. С переходом права собственности долги по коммунальным услугам не переходят, а остаются за предыдущим собственником, — утверждает Светлана Кучинская.
Задолженность часто скрывают в надежде, что покупатель не станет ничего выяснять.
— На самом деле это легко проверить. При реализации жилья продавец должен представить справку о том, что все услуги оплачены. Документ выдаётся расчетно-справочным центром (РСЦ) по месту нахождения недвижимости, председателем ЖСПК, ТС (товарищества собственников) и т.п.
Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов?
Смена собственника, регистрация или выписка новых жильцов, смерть собственника жилого помещения, временное отсутствие жильцов – эти данные неизбежно отражаются на расчетах и начислениях за ЖКУ.
Для формирования корректных платежных документов МосОблЕИРЦ рекомендует жителям своевременно информировать расчетный центр либо свою управляющую организацию обо всех изменениях, прямо влияющих на расчёт платы за ЖКУ.
Как количество жителей влияет на размер платы за ЖКУ. Размер платы за некоторые коммунальные услуги напрямую зависит от количества людей, пользующихся этой услугой. Порядок расчета определяется как произведение тарифа и объема потребления услуги. Если приборов учета нет, для расчета объема потребления используются нормативы.
В зависимости от вида услуги нормативы применяются либо к площади жилого помещения, либо к количеству собственников. При отсутствии приборов учета ежемесячная плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение рассчитывается исходя из количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении.
Как данные о количестве проживающих поступают в расчетный центр. Чтобы своевременно получать достоверные сведения о количестве проживающих, МосОблЕИРЦ заключает договоры об информационном обмене с МФЦ. Кроме того, сведения о жильцах поступают в расчетный центр от управляющих компаний.
В том случае, если плательщик обнаружил в квитанции на оплату ЖКУ неверные сведения о собственнике, количестве зарегистрированных граждан и т.д., МосОблЕИРЦ рекомендует абонентам самостоятельно известить расчетный центр либо управляющую организацию об изменении жилищных условий, предоставив необходимые документы и написав заявление о перерасчете.
Это позволит использовать актуальные данные для начислений за ЖКУ.
«Иногда нам приносят документы – например, свидетельство о смерти собственника – через полгода-год после наступления события.
В этом случае мы делаем перерасчет платы за ЖКУ начиная с даты выдачи документа, — поясняет генеральный директор МосОблЕИРЦ Владислав Колесников.
– Что касается новых собственников жилых помещений, рекомендуем своевременно предоставить в расчетный центр документ о собственности и открыть новый лицевой счет на свое имя».
Чужие долги. При смене собственника жилого помещения новые хозяева могут столкнуться задолженностью за ЖКУ за предыдущие периоды. Должны ли новые собственники оплачивать эти долги, зависит от того, на каких основаниях они вступили в право владения собственностью.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (п.5 ч.2 ст.153) собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение. Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации .
Если новый владелец купил жилое помещение и в договоре купли-продажи не предусмотрены положения о переводе долга на нового собственника, обязанность оплатить задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги несет предыдущий собственник.
Исключением из этого правила является задолженность по взносу на капитальный ремонт. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ч.3 ст.
158) обязанность по уплате долгов по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику жилого помещения.
Если предыдущий собственник жилого помещения умер, не оставив наследников, позиции высших судов указывают на то, что обязательства по задолженностям прекращаются со смертью должника.
В случае, если жилое помещение перешло к новым владельцам по наследству, обязанность по уплате долгов за ЖКУ переходит к наследникам. Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Наследники должника становятся солидарными должниками в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.
Как самостоятельно узнать о долге?
Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:
- Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
- Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
- На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
- Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
- Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
- У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
- Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение — заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.
Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров. При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ. А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.
Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления. Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный. Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.
Если покупатель все же оказался жертвой беспечности, то есть если он приобрел квартиру с данной формой обременения, его никто не вправе заставить оплачивать подобные платежи. Необходимо знать, что подача услуг по причине задолженности не может быть прекращена, это незаконно. В подобной ситуации все должны действовать в рамках закона.
Покупатель, в первую очередь, должен известить сотрудников УК или ТСЖ о смене собственника жилья, а после этого сразу запросить открыть новые лицевые счета. Сделать это не так просто! К подобному заявлению потребуется приложить пакет документов, доказывающих наступление права собственности у нового собственника. Это может быть договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, иного плана документы.
Процедура купли-продажи жилья
В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.
С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.
Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.
Другой вариант – попросить у продавца квитанции и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости.
Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.