Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое рента на квартиру с пожизненным содержанием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплатильщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Как правильно заключить договор?
Порядок заключения и исполнения данного соглашения регулируется Гражданским кодексом РФ. В законе закреплено, что в качестве рентополучателя может быть только физическое лицо, а второй стороной сделки выступают как физические лица, так и организации. Оформление сделки возможно только в том случае, если владелец недвижимости является единственным собственником. Кроме того, квартира не должна иметь каких-либо обременений — собственность не заложена, не арестована в счет долгов и т.д.
Непосредственно процесс заключения соглашения складывается из следующих этапов:
- проверка документов, подтверждающих право собственности;
- разработка текста и нюансов договора;
- удостоверение сделки у нотариуса;
- передача документов в Росреестр.
Обращение в Росреестр является обязательным этапом, поскольку соглашение предусматривает переход права собственности на имущество к рентоплательщику. В выдаваемом Росреестром свидетельстве указывается уже новый собственник недвижимости, но с указанием на факт проживания в квартире того лица, которому по договору положено содержали и уход. Исполненным договор считается по факту ухода из жизни рентополучателя: рентоплательщик становится полноправным владельцем имущества независимо от того, были ли у владельца родственники и другие претенденты на недвижимость.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Как правильно заключить договор пожизненной ренты
Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:
- принимается решение о необходимости составления соглашения;
- далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
- специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
- на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
- если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
- проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
- изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
- если отсутствуют претензии, то подписывается документ.
Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.
Квартира с «нагрузкой»
Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.
Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.
Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.
Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.
В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».
В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.
Как оформить договор с пожизненным проживанием?
Это сделка, оформляемая по аналогии с договором купли-продажи. Отличие заключается в том, что в этом случае недвижимость продаётся в рассрочку и при условиях проживания владельцев в своей квартире.
При этом продавцами, а точнее получателями могут выступать несколько лиц, имеющих равные права на недвижимость. Если, например, в квартире живут престарелые супруги, а договор заключён на одного из них, то после смерти формального получателя второй человек лишается как ренты, так и недвижимости.
Особое внимание следует уделять условиям ренты. Их рекомендуется прописывать максимально подробно. Если этого не сделать, то возникнет опасность недобросовестности с двух сторон. Получатель имеет право разорвать договор на том основании, что рента выполняется не в полном объёме. Особенно опасны договоры с выплатами и иждивением. В этом случае прописываются подробно все услуги, оказываемые плательщиком.
Договор ренты (образецов)
Типовой договор ренты должен являть собой соглашение, в котором следует:
- определить все существенные условия, предусмотренные законом;
- оговорить иные вопросы, которые стороны захотят согласовать.
В первую очередь при документировании рентной сделки должны быть установлены:
- стороны соглашения, включая личные данные, такие как Ф. И. О. (наименование), паспортные данные (или данные учредительных и регистрационных документов для юрлиц), адрес проживания/регистрации/местонахождения;
- предмет договора — имущество, которое передается взамен получения рентного дохода, нужно индивидуализировать максимально подробно с указанием реквизитов документов или внешних особенностей вещи;
- размер рентного дохода, форма его выражения и периодичность индексации;
- повторяемость и этапы выплаты рентного дохода;
- получатель оплат — собственник, отдающий имущество, или другое лицо;
- правомочия и обязанности сторон, включая ответственность за просрочку выплат.
Кроме того, контрагенты по договору бессрочной ренты могут определить условия покупки предмета ренты, цену выкупа и срок, в течение которого исключается возможность выкупа. А во всех видах рентных договоров дополнительно стоит определить нюансы дальнейшего использования рентного имущества и аспекты досрочного расторжения договора, согласовав эти вопросы с рентным кредитором.
Договор должен быть подписан обеими сторонами и оформлен в соответствии с законом.
Плюсы и минусы договора
Для каждой из сторон существуют недостатки.
- Большая вероятность судебного разбирательства, даже при небольших просрочках. При положительном решении покупатель лишится и квартиры, и тех средств, что уже были выплачены.
- Сохранение обязанности по перечислению ренты вне зависимости от обстоятельств и условий.
Но плюсов гораздо больше.
- Возможность приобрести квартиру по цене ниже, чем средняя стоимость подобных объектов на рынке.
- Дополнительные гарантии для продавца.
- Возможность улучшить финансовое состояние.
- Невозможность отменить или изменить договор в одностороннем порядке.
- Наследники не могут претендовать на доли, обозначенные в договоре ренты.
Передача недвижимости плательщику после смерти владельца
Как следует из любого договора пожизненной ренты, обязательства сторон сохраняются на протяжении всей жизни получателя.
Из этого следует вывод о том, что смерть владельца недвижимости является основанием для прекращения действия договора.
После этого права на недвижимость должны перейти к плательщику.
Именно для этого при заключении договора ренты владелец передаёт плательщику все документы на квартиру.
Особенностью договора ренты является фактический переход прав на недвижимость сразу после его подписания. Однако в договоре описывается право получателя проживать в квартире, поэтому вселиться в жилплощадь плательщик может только после смерти получателя.
Плательщику достаточно пойти в территориальный орган Росреестра, предъявить договор и свидетельство о смерти бывшего владельца недвижимости. После этого с квартиры снимается обременение.
Как себя обезопасить?
При благоприятном сценарии выгода от договора ренты, по оценке экспертом, может составлять порядка 50% от рыночной стоимости аналогичного жилья. Но как добиться этого благоприятного сценария?
Адвокат Максимилиан Буров рекомендует тщательно изучать историю перехода прав собственности на квартиру, оценивать перспективу оспаривания предыдущих сделок, по возможности получать от рентополучателя копию медицинской карты. «В день заключения договора ренты обязательно нужно освидетельствовать рентополучателя на предмет дееспособности, лучше всего это сделать в ФГБУ „НМИЦ ПН им. В. П. Сербского“ Минздрава России, их заключение невероятно сложно оспорить», — подсказывает он.
В свою очередь Алексей Иванов отмечает, что лучше всего заключать договор пожизненной ренты с родственниками или хорошими знакомыми, нуждающимися в вашей помощи.
Можно ли оспорить либо расторгнуть договор ренты
Практически любое соглашение предусматривает отдельный порядок прекращения правоотношений при определенных обстоятельствах. Так расторжение договора пожизненной ренты возможно:
- по согласию сторон;
- по требованию получателя ренты при нарушении условий соглашения;
- в случае если документ оформлен под принуждением;
- если плательщик ренты признан несостоятельным и более не имеющим возможности исполнять надлежащим образом взятые на себя обязательства.
Договор пожизненной ренты можно и оспорить, если плательщик ренты при составлении документа не учел интересы подопечного и нарушил нормы закона, в частности ГК РФ. Как правило, в судебные инстанции для отмены соглашения обращаются наследники по следующим основаниям:
- рентополучатель не отдавал отчет своим действиям;
- лицо было введено в заблуждение;
- договор ренты был заключен с целью мошеннических действий.