Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальные и максимальные размеры земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
На какие участки предельные нормы площадей не распространяются
Требования по предельным размерам не предъявляются на изымаемые участки.
Земельные участки могут изъять для размещения, например:
-
объектов энергетических систем федеральных и регионального значения;
-
объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального и регионального значения;
-
линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
-
объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения федерального, регионального или муниципального значения;
-
автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального и местного значения.
На какие земли не распространяются предельные значения
Минимальные и максимальные размеры не определяются в отношении участков, которые формируются в процессе их изъятия для нужд государства или муниципалитета в целях размещения конкретных объектов на полученной земле при отсутствии иных доступных вариантов:
- сооружения и сети энергетических систем как федерального, так и регионального значения;
- объекты федерального и регионального уровня: транспорта, связи, путей сообщения, информатики;
- объекты государства или субъекта, которые необходимы для обеспечения оптимальной деятельности субъектов естественных монополий;
- сооружения и сети водо-, тепло-, газо- и электроснабжения муниципальных субъектов;
- дороги для транспортных средств любого уровня.
В дальнейшем, после изъятия, осуществляется перевод земли в другую категорию и определение конкретного градостроительного регламента.
Пределы площадей территорий в условиях, принятых ПЗЗ
Предельные размеры земельных наделов принимаются в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденными местными органами власти. Эти показатели обязательны для всех участников земельных правоотношений и применяются при:
- выделении участков из государственных или муниципальных земель;
- предоставлении угодий в аренду;
- принятии решения о разделении территории;
- определении возможности выполнения прирезок к наделам;
- образовании нового надела сельскохозяйственного назначения;
- выделе аграрной земли, которая находится в общей собственности;
- выделе невостребованной территории;
- выделе угодий из искусственно орошаемых или осушаемых земель.
Чтобы узнать минимальные размеры земельных участков под многоквартирными домами, дачными строениями или фермерскими хозяйствами, нужно обратиться за информацией к местным властям, поскольку эти цифры определяют региональные законодательные акты.
Определяется предельный размер участка несколькими законодательными нормативами, среди них – статья 11.9 (п.1) ЗК и статья 30 (ч.6) ГК. Есть и законодательные положения, по которым устанавливаются предельные размеры земельных участков.
- На федеральном уровне определяется размер земли, которая находится в собственности государства, РФ.
- Если земля – собственность субъектов Федерации, используются при определении площади законами региона.
- Законы местной власти говорят о предельных размерах участков, выделяемых из муниципальных земель.
Ограничение площади наделов под ИЖС
Чтобы знать, какая установлена минимальная площадь земельного участка под ИЖС, следует:
- ознакомиться с положениями местного градостроительного регламента. В связи с тем, что этот вопрос законодательно не урегулирован, правила устанавливает исключительно местная администрация;
- посмотреть карту зонирования и определить точное местоположение объекта;
- изучить основные условия и требования к застройке на данной территории;
- обратиться в геодезическую компанию для оформления плана размежевания и составления акта с указанием точных границ надела.
Размер земельного участка для строительства жилого дома зависит от следующих факторов:
- Уровня спроса на землю в данной местности.
- Плотности населения.
- Площади земли, находящейся в собственности лица или муниципалитета, которую можно передать под ИЖС.
- Уровня экономического развития региона.
Когда используются нормы
Принятие нормативов по предельным максимальным и минимальным размерам регулируется Градостроительным Кодексом РФ. В каждой территориальной зоне вводятся еще и свои градостроительные регламенты, определяющие выделение муниципальных земель.
Такие нормы по предельным размерам соблюдаются при выделении всех участков:
- Они обязательно учитываются при образовании новых наделов из земель государственных или муниципальных.
- При выделении по заявке физическому или юридическому лицу земли под индивидуальное жилое строительство, под строительство дачи или садоводство, огородничество, под фермерскую деятельность.
- Также могут использоваться нормы размеров и при разделе участка на несколько, при решении вопроса с прирезками.
- Учитываются нормы размера и при образовании участка из невостребованной земельной доли.
Статья 37. Перечень территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования
На карте градостроительного зонирования территории города Ставрополя выделены виды территориальных зон в соответствии с перечнем территориальных зон:
|
Обозначения |
Наименование территориальных зон |
|
1 |
2 |
|
ЖИЛЫЕ ЗОНЫ |
|
|
Ж-И |
Зона жилой застройки исторической части города |
|
Ж-о |
Зона многоэтажной жилой застройки (9 этажей и выше) |
|
ж-1 |
Зона многоэтажной жилой застройки (4–9 этажей) |
|
Ж-2 |
Зона регулирования жилой застройки (до 5 этажей) |
|
Ж-3 |
Зона блокированной и усадебной застройки |
|
Ж-4 |
Территории дачных и садоводческих объединений |
|
ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВЫЕ ЗОНЫ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ |
|
|
ОД-0 |
Особо охраняемые градостроительные комплексы |
|
ОД-1 |
Административная и общественно-деловая зона краевого и городского значения |
|
ОД-2 |
Зона общественно-деловой активности вдоль магистралей |
|
ОД-3 |
Зона многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания |
|
ОД-4 |
Зона торговых комплексов, рынков |
|
ОД-5 |
Зона больниц и других стационарных лечебных учреждений |
|
ОД-6 |
Зона объектов науки, высшего и среднего специального образования |
|
ОД-7 |
Зона спортивных и зрелищных комплексов |
|
ОД-8 |
Зона культовых объектов |
|
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗОНЫ |
|
|
П-1 |
Зона промышленных предприятий |
|
П-2 |
Зона коммунально-складских предприятий |
|
ЗОНЫ ИНЖЕНЕРНОЙ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУР |
|
|
ИТ-1 |
Зона аэропорта |
|
ИТ-2 |
Зона объектов железнодорожного транспорта |
Как поменять категорию участка на ИЖС?
Существует несколько законных способов:
- Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;
- Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий. Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;
- Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).
Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:
- Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
- Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
- Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
Под строительство частного дома
Есть определенная норма в каждом регионе, по которой выделяются участки для возведения частного дома. Устанавливается предельный и максимальный размер, а также минимальная площадь, которая будет использована для указанной цели.
Длительное время при разделе участка на несколько (для передачи их в пользование собственникам) руководствовались статьей 41 Градостроительного Кодекса РФ.
Согласно этой статьи при разделе новый участок не может иметь площадь больше той, которая указана градостроительным регламентом. Также не может иметь площадь меньше той, которая указана этим же регламентом.
Учитывалась и статья 31 Земельного Кодекса государства, она указывала, что минимальное количество соток для садоводства, для дачного участка определяется властями субъектов РФ. А вот площадь наделов во время предоставления земли под индивидуальное жилое строительство или для ведения личного подсобного хозяйства ограничивается местными властями.
Поэтому предельные размеры земельных участков в Московской области могут отличаться от максимальных наделов в других регионах.
Обе статьи (и 41 Градостроительного Кодекса, и 31 Земельного Кодекса) со временем были упразднены, так как во многом они дублируют положения других законов в земельной сфере. Реформирование законодательства было необходимо также из-за того, что некоторые законы не имели прямого отношения к земельным вопросам.
ВНИМАНИЕ! Сейчас действует статья 11.9 (п.1) Земельного Кодекса, по которой устанавливается, предельно какого размера площадь может быть передана во владение.
Нормы градостроительного регламента учитываются в правилах пользования земельными площадями, в правилах застройки городской земли. Утверждается регламент на уровне местной власти.
В Москве и других населенных пунктах участки земли могут выделяться под разные виды строительства, и в каждом случае учитываются определенные нормы выделения земли. Для того, чтобы узнать, какие нормы действуют в регионе проживания, стоит обратиться в органы местной власти.
Они обязаны указать минимальное и максимальное количество соток, которые будут выделяться для строительства частного дома, для фермерства или дачного участка. Там же можно поинтересоваться самим нормативным документом, просмотреть Градостроительный регламент.
Если есть в планах индивидуальное строительство жилья, узнать, на какой участок можно претендовать, стоит у местных органов власти. В разных регионах нормы могут отличаться.
ВАЖНО! Участки под ИЖС могут иметь площадь от 600 до 900 квадратных метров, это зависит от региона и решения местной власти.
Чтобы знать точную цифру площади, от которой зависит проектирование дома, территории надела, нужно подойти в муниципалитет. При выделении земли будут учитываться различные правовые документы, правила эксплуатации земли, определенные СНиПы.
Площадь должна быть достаточной для того, чтобы на ней с комфортом и удобством был размещен дом. Строение не может мешать нормальной и безопасной эксплуатации других участков и зданий на них. Какой будет конфигурации участка, его ширина и длина, зависит от конкретной местности.
Что закреплено в законодательстве
Основными нормативно-правовыми актами, регламентирующими на федеральном уровне минимальные и максимальные размеры участков под ИЖС, являются Земельный кодекс (ст. 11.9) и Градостроительный кодекс РФ (ст. 30). Предельные значения устанавливаются, чтобы земли использовались наиболее рационально.
Положения данных кодексов содержат требования общего характера, которые должны соблюдаться органами местного самоуправления при издании ими соответствующих нормативно-правовых актов.
Важно! Когда предоставляется земельный участок, который находится в собственности государства, на его размер влияют следующие факторы:
- в отношении участков земли, которые относятся к федеральной собственности, размеры устанавливаются актами Правительства РФ,
- в отношении участков земли, которые выделяются под строительство по льготным условиям, размеры определяются на уровне субъектов РФ,
- в отношении участков земли, которые предоставляются под частную застройку, размеры определяются администрацией муниципального образования.
На уровне субъектов Российской Федерации определяются предельные размеры участков, при этом они должны соответствовать федеральному законодательству.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Установленные параметры должны быть включены в «Правила землепользования и застройки» и градостроительные регламенты.
Как правило, предельные размеры участков под ИЖС различаются в субъектах РФ, составляют от 3-х до 30 соток. Существуют субъекты Российской Федерации, в которых минимальный размер участка в несколько раз превышает средний по стране показатель.
Факторами, оказывающими влияние на пределы площади участка земли, являются следующие:
- площадь субъекта РФ и свободной территории,
- степень развития территории,
- численность населения,
- спрос на участки.
Ограничения площади земельных участков в Московской области
Закон запрещает госрегистрацию объекта, если он не соответствует установленным нормам. Размер земельного участка не может быть больше или меньше. Для каждого конкретного участка устанавливаются определённые размеры, которым он должен соответствовать. И это правило не должно нарушаться, ни при каких обстоятельствах.
Но есть земельные участки, на которые подобные нормативы не распространяются. А именно:
- Выкупаемые наделы из муниципального или государственного владения.
- Территории, которые предназначены для расположения на них государственных и муниципальных объектов.
На таких землях могут располагаться автодороги, объекты транспорта и путей сообщения, региональные электрические системы. Закон устанавливает понятие неделимых земель. Это участки меньше установленного размера.
Чтобы знать, какая установлена минимальная площадь земельного участка под ИЖС, следует:
- ознакомиться с положениями местного градостроительного регламента. В связи с тем, что этот вопрос законодательно не урегулирован, правила устанавливает исключительно местная администрация;
- посмотреть карту зонирования и определить точное местоположение объекта;
- изучить основные условия и требования к застройке на данной территории;
- обратиться в геодезическую компанию для оформления плана размежевания и составления акта с указанием точных границ надела.
Минимальный размер земельного участка
Точные размеры земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, являются разными в зависимости от того, в каком именно регионе собирается действовать определенный гражданин. Причина этого заключается в том, что нормативы устанавливаются региональным законодательством, которое отличается в каждом отдельном регионе.
При этом отдельное внимание следует уделить тому, что вне зависимости от обстоятельств региональные нормативные акты не могут никоим образом противоречить нормам, прописанным в Конституции и Федеральном законодательстве.
В преимущественном большинстве случаев минимальный размер участка, предназначенного для строительства собственного жилого дома, составляет не менее трех соток, но в любом случае данная норма является индивидуальной и в некоторых регионах может превышать в несколько раз указанный показатель. Именно по этой причине лучше всего предварительно обратиться в соответствующие государственные органы и узнать о том, какая именно минимальная площадь предусматривается на территории того или иного региона.
| Под ИЖС | Как говорилось выше, минимальная площадь участка устанавливается в соответствии с региональным законодательством отдельного субъекта, так как использование стандартного подхода по отношению к земельным участкам по всей территории России было бы просто нецелесообразным. Стандартно под жилищное строительство предоставляются земельные участки, имеющие площадь не менее трех соток. |
| Для садоводства |
В соответствии с нормами, прописанными в Земельном кодексе, на сегодняшний день предусматриваются следующие показатели минимальных площадей земельных участков, которые могут быть предоставлены гражданам из различных муниципальных или государственных наделов для ведения садоводческой деятельности:
В соответствии с действующим законодательством перед тем, как проводить разграничение государственной собственности, безвозмездная передача земельных участков будет осуществляться в соответствии с нормами, установленными действующим законодательством. Таким образом, определенный земельный участок могут предоставить гражданам только один раз. |
| При межевании или разделе |
|
| Сельскохозяйственного назначения | В данном случае также все зависит от особенностей регионального законодательства. Таким образом, к примеру, в Москве минимальные размеры таких земельных участков устанавливаются в соответствии с Постановлением Правительства №3/59-П, которое было опубликовано 28 мая 2003 года.
|
| Под ЛПХ |
|
| Вновь образуемого |
Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам |
| Под многоквартирными домами |
|
Другой комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Целью установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства заключается в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Вместе с тем установление минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, и максимального процента застройки в границах земельного участка позволяет защитить права собственников соседних земельных участков, а также граждан, проживающих на данной территории, от практики так называемой «точечной застройки», при которой новые объекты капитального строительства размещаются среди уже существующих застройки, часто без учета требований нормативных документов. Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства.
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) иные показатели.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.