Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое в 2023 году. Из квартиры в стрит-ритейл». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нежилой фонд – это здание или же его часть (например, квартира), оснащенное всеми коммуникациями. К нему предъявляются все те же требования технической эксплуатации, что и к жилому фонду. Но главное, что отличает его от помещений жилого фонда, – это невозможность в нем зарегистрироваться (прописаться), а значит, и проживать.
Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?
11 Февраль 2019
Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.
Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход.
Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора.
На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.
Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.
В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.
На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.
Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года.
В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.
Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.
Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.
Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».
Дополнительные требования
Одобрение жильцов — это важно, но без одобрения администрации тоже ничего не получится. Перевести в нежилой фонд можно только объект, который находится на первом этаже и при этом изолирован от внутреннего пространства дома, которым пользуются жильцы. Соответственно должен быть отдельный вход со стороны улицы или возможность его оборудовать. Также в помещении не могут находиться никакие постоянные жильцы, а сам объект должен быть чистым с юридической точки зрения — никаких обременений в виде залогов или арестов.
В теории квартира может располагаться и на втором, и на десятом этаже. Единственная проблема — все помещения под ней тоже должны быть нежилыми. По закону такое провернуть можно, но на практике это практически неосуществимо. А ещё перевести квартиру в нежилой фонд можно только полностью — отвести под деловые активности отдельные комнаты и жить в других не получится.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Технические условия перевода
Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:
- объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
- есть возможность оборудовать отдельный вход;
- квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
- нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
- землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.
Порядок процедуры перевода жилого помещения в нежилое и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Документы для осуществления перевода
Для подтверждения смены статуса помещения необходимо собрать и предоставить соответствующим органам следующие документы:
- письменное заявление о смене назначения помещения, находящегося в собственности у заявителя;
- документальное подтверждение единоличного права владения недвижимым имуществом;
- данные об основных характеристиках помещения, которые могут иметь значение в случае смены статуса;
- тщательно продуманный проект, в соответствии с которым планирует переделка помещения;
- протокол проведенного собрания и документ, подтверждающий принятие положительного решения.
К последнему пункту нужно приложить дополнительное подтверждение результатов голосования. Понадобятся следующие документы:
- реестр собственников помещений в данном здании на дату проведения собрания;
- подтвержденный факт уведомления всех соседей;
- полноценный список участников решающего собрания;
- при участии в собрании представителей владельцев квартир, обязательно наличие доверенностей;
- список фактов и документов, представленных на собрании;
- документ, подтверждающий согласие нужного числа людей.
Использование жилых помещений в коммерческих целях
После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса.
Найти такое зачастую непросто.
Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки – доступной.
Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:
- аренда;
- покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
- приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.
В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.
В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.
Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.
Юридические аспекты процесса
При оформлении жилой недвижимости в статус коммерческой необходимо соблюдать некоторые юридические особенности, без которых могут возникнуть непредвиденные проблемы. К таким следует отнести:
- Человек, который подает заявление на процедуру перевода, должен являться собственником имущества. В случае если владельцев несколько, необходимо получить письменное согласие всех совладельцев.
- Жилье не должно иметь каких-либо арестов и обременений, также большое внимание следует уделить проверке возможных задолженностей по коммунальным платежам и их погашению.
- В помещении, которое предусматривается под магазин, не имеет право никто проживать, поэтому необходимо выписаться абсолютно всем членам семьи.
Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.
Пример:
Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.
Как было раньше и как сейчас
До 2019 года для того, чтобы перевести помещение в статус нежилого, формально не требовалось согласия всех жильцов МКД (если процесс смены статуса не предполагал, что с общим имуществом будут совершаться какие-либо действия). Теперь для перевода требуется наличие в помещении отдельного входа, даже если со стороны жильцов нет никаких возражений. Таким образом, одно из основных требований — это организовать все так, чтобы исключить доступ к жилым помещениям.
Также раньше для смены статуса помещения и его последующего использования в коммерческих целях было достаточно заручиться разрешением органов местного самоуправления, теперь же требуется письменное согласие непосредственных соседей. Для учета мнения всех остальных жителей потребуется проведение общего собрания собственников (ОСС).
Особенности и нюансы изменения статуса квартиры
Заниматься коммерческой деятельностью в помещении без специального назначения, чревато крупными штрафами. Исключение из правил: кабинет психолога, юриста, преподавателя или репетитора, конечно, если это не нарушает интересы жильцов и правила эксплуатации. Соседи имеют полное право заявить в прокуратуру или другие госорганы, о нарушении закона, так как требования к коммерции выше и несоблюдения правил безопасности подвергает опасности всех жильцов дома.
Размер штрафов для предпринимателя и организации различный, и составляет 5 000 и 50 000 рублей, но самое серьезное последствие — продажа недвижимости с торгов по решению суда. Вырученную на аукционе сумму вернут владельцу, правда, с вычетом расходов на судебные издержки. Стоимость недвижимости будет занижена для совершения быстрой сделки.
Условия перевода жилого в нежилое помещение
Необходимо соблюсти еще определенные условия, которые предъявляются к будущему нежилому зданию:
- помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
- помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
- в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
- помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Как было раньше и как сейчас
До 2019 года для того, чтобы перевести помещение в статус нежилого, формально не требовалось согласия всех жильцов МКД (если процесс смены статуса не предполагал, что с общим имуществом будут совершаться какие-либо действия). Теперь для перевода требуется наличие в помещении отдельного входа, даже если со стороны жильцов нет никаких возражений. Таким образом, одно из основных требований — это организовать все так, чтобы исключить доступ к жилым помещениям.
Также раньше для смены статуса помещения и его последующего использования в коммерческих целях было достаточно заручиться разрешением органов местного самоуправления, теперь же требуется письменное согласие непосредственных соседей. Для учета мнения всех остальных жителей потребуется проведение общего собрания собственников (ОСС).
Длительность смены статуса устанавливается индивидуально. Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.
Другие этапы имеют сроки, установленные законом.
| Этапы | Сроки |
|---|---|
| На рассмотрение заявления | 45 дней |
| На подготовку решения | 3 дня |
| На оформление кадастрового паспорта и внесение изменений в Росреестр | 20 дней |
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода
- Экспликация и поэтажный план помещения.
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
- документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
- могут потребовать договор основания на помещение;
Срок получения документа – до 1 месяца.
- После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
- Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.
Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.
- Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.
Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.
- Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.
Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.
- Согласие соседей.
Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.
Для получения согласия нужно:
- Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.
Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.
- Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
Похожие записи:
- Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.
Другие статьи
Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способНежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры