Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Пошаговая инструкция, как продать долю в квартире без согласия
В конфликтной ситуации нужно строго придерживаться буквы закона, имея в виду, что вторая сторона может оспорить любой шаг в судебном порядке. Поэтому все документы должны быть в порядке и все действия должны отвечать требованиям законодательства. Итак, Вам нужно продать долю в квартире без согласия второго собственника.
Шаг 1. Определитесь с условиями продажи. Вы должны предложить второму собственнику купить долю на тех же условиях, на каких планируете предлагать ее сторонним покупателям. Если впоследствии выкуп доли в квартире будет осуществлен по более низкой цене, второй собственник сможет признать сделку недействительной. Исключение составляет только продажа по более высокой цене, здесь к Вам претензий у закона не будет.
Шаг 2. Предложите второму собственнику выкупить Вашу долю. Это необходимо сделать в письменном виде, получив доказательство, что документ был вручен второму собственнику. По закону второй должен также письменно отказаться от приобретения Вашей доли, чтобы Вы могли свободно продать ее. Но это возможно, только если второй собственник не против продажи. В противном случае он откажется принимать бумагу, будет скрываться и тянуть с ответом. Но и на этот случай есть способ: предложение о продаже можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Причем отправлять следует по адресу регистрации собственника, который указан у него в паспорте.
Шаг 3. Подождать 30 дней с момента вручения/отправки/получения предложения о продаже. Если Вы в указанный срок не получили ответа, Вы можете продавать свою долю на открытом рынке.
Вроде бы на этом моменте все должно закончиться, но на самом деле сделки по продаже долей – одни из самых сложных и проблемных в практике купли/продажи недвижимости. Поэтому лучше обращайтесь к профессионалам, которые сделают все правильно и избавят Вас от проблем.
Если дольщик НЕ согласен — ищите решение
- Предложите большую сумму, которую вы готовы заплатить. Желательно узнать эту сумму на переговорах и подтвердить письменно. Бывает, что достаточно провести независимую оценку и дать на 5 — 10% больше, чтобы человек согласился на сделку. Продажа доли — это сделка, на которой люди часто теряют кучу времени, нервов, сил из-за личных отношений, а не цены.
- Узнайте, что останавливает второго собственника от продажи доли. Возможно, совладелец переживает, что после продажи доли ему запретят видеться с внуком или выгонят из квартиры. Вы можете заключить между собой договор об условиях будущей сделки с заверением у нотариуса. В случае невыполнения договора одной из сторон сделку можно расторгнуть через суд.
- Готовьте документы в суд. Если совладелец не идет на контакт, а у вас к нему есть веские претензии. Например, он не платит за ЖКХ и не живет в квартире более 3 лет или живет, но пьет, состоит на учете у нарколога или имеет приводы в полицию, а у вас маленький ребенок и своя жизнь — готовьте документы в суд.
Не рекомендуем. Попробуйте обойтись без попыток досудебного урегулирования после получения нескольких отказов в том числе письменного. Потому что совладелец может из вредности испортить жизнь и усложнить дело.
Что может сделать непримиримый дольщик:
- Подарить долю третьему лицу или несовершеннолетнему ребенку. Вы сможете выселить нового дольщика, потратив больше времени, денег и сил. Придется снова собрать документы, оплатить пошлину, подать в суд и ждать результата. В случае с несовершеннолетним все может быть еще сложнее, так как к делу могут привлечь опеку и комитет по защиты детей. В результате поднимается ненужная шумиха, что замедлит судебный процесс.
- Попробовать вселиться в жилье. Суду важен сам факт попытки. Вы можете не пустить дольщика в квартиру, но тогда он позовет участкового, который станет оформлять акт и привлечет внимание соседей. Акт участкового или показания соседей докажут суду, что совладелец пытался попасть в квартиру. Если попытка въехать в квартиру будет после подачи документов, то она сыграет против дольщика. Ведь суд увидит, что интерес к имуществу вызвал факт суда. Поэтому условие, при котором дольщик пытался попасть в квартиру, тоже важно.
Как уведомить других собственников о продаже долевой собственности
Если совладельцы по каким-либо причинам не намерены выкупать вашу часть квартиры, то есть несколько способов грамотно подготовить своё имущество к продаже третьим лицам. Самое важное условие — оповестить об этом собственников. В этом деле можно схитрить.
Существует два варианта решения проблемы. К ним не помешает пошаговая инструкция:
-
Обратиться к нотариусу. С его помощью составить заявление предложения о продаже доли. Нотариус самостоятельно отправит остальным собственникам данное предложение и оформит отказ, который в дальнейшем требуется отнести в регистрирующий орган. В таком случае, этот нотариальный отказ будет принят в качестве необходимого документа при регистрации перехода права собственности доли.
-
Есть более простой вариант. Обратиться в почтовое отделение и с помощью телеграммы уведомить остальных владельцев о продажи своей части жилплощади. Для этих целей также подойдёт заказное письмо с уведомлением, на котором будет стоять отметка о том, что собственник получил предложение о покупке. Если в течении 30 дней ответа не последует, то будет принят автоматический отказ от преимущественного права покупки доли. Далее этот документ прикрепляется при оформлении сделки купли-продажи доли в регистрирующий орган.
Эх, доля ты, моя доля
В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.
Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.
В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое?..». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.
Что делать, если собственность совместная, а не долевая?
По словам Александра Цыганова, лучше, если доля уже выделена и определена комната или комнаты, которыми пользуется продавец. В этом случае покупатель сразу понимает, что именно он покупает и как будет пользоваться. Хотя и здесь могут возникнуть споры по местам общего пользования – кухня, коридор, прихожая, санузлы. Могут возникать споры по встроенным шкафам в коридоре и даже площади, которую будут занимать шкафы и столы на кухне.
Но еще сложнее ситуация, если доли не выделены и речь идет о совместной собственности. «Сначала нужно будет определить и выделить доли, – говорит эксперт. – А значит, могут возникнуть споры. Например, если недвижимость приобреталась в браке. В этом случае возможны судебные споры, которые могут затянуться на несколько лет, пока не исчерпаются возможности кассации и апелляции. Например, есть прецедент, когда, казалось бы, простое дело по разделу купленной во время брака квартиры даже с заранее выделенными супружескими долями рассматривали во всех инстанциях от районного до Верховного суда и в результате изменили пропорцию с равных до 17% к 183% – с учетом реальных вложений бывших супругов, основанных на добрачной собственности».
«После выделения долей каждый собственник может продать свою часть с обязательным уведомлением о своем желании другого. И напоследок еще один важный нюанс – при продаже доли квартиры или дома обязательно нотариальное удостоверение сделки», – заключил эксперт.
Эх, доля ты, моя доля
В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.
Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
Юридические последствия невыполнения закона
Сделка купли-продажи без получения согласия от других собственников считается незаконной: в такой ситуации договор аннулируется и становится недействительным. Совладельцы, чьи имущественные права были нарушены, могут обратиться в суд.
После того как суд вынесет свое постановление по поводу аннулирования сделки, продавцу возвращаются его права собственности. Он возмещает покупателю ту сумму денег, которую тот заплатил за жилье, и покрывает неустойку по незаконному пользованию чужими денежными средствами за каждый новый день.
В случае собственник не проинформирует других совладельцев о наличии у тех преимущественного права покупки, то они вправе инициировать судебное разбирательство с просьбой перевести права покупателя на себя. Срок – 3 месяца с того момента, как им стало известно о нарушении их имущественных прав.
Также имущественные права совладельцев нарушаются, если доля была продана по сниженной стоимости – по сравнению с ценой, прописанной в извещении со стороны продавца другим собственникам. В этой ситуации люди также вправе обратиться за помощью в суд, и сделка будет отменена. После этого владельцу потребуется провести всю процедуру по продаже жилья заново, но уже с соблюдением норм и требований законодательства.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.
Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.
Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.
Как продать квартиру если два собственника — при долевой собственности
Сделка с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, может быть осуществлена только с согласия всех лиц, которые имеют равные права на недвижимость.
Обоюдное согласие по продаже квартир можно составить, обговорив все нюансы продажи в устной форме.
По закону, во время непосредственно самой продажи, все собственники должны дать свое согласие на продажу в присутствии нотариуса. Данное правило является необходимым для совершения купли — продажи, так как оно обезопасит нового владельца квартиры от дальнейших проблем.
Произвести оценку продаваемой недвижимости можно самостоятельно или привлечь независимого эксперта, работающего исключительно в таких направлениях. Цена за данную услугу может быть различна, так как она определяется от места, в котором находится недвижимость.
Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
При составлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо определиться со следующими условиями и моментами договора:
- определить, кто будет являться сторонами договора. В данном случае одной стороной договора точно будет собственник доли, который ее продает, а другой стороной, т.е. покупателем, изначально может быть только другой участник долевой собственности, если же он откажется приобретать долю, тогда любое другое третье лицо
- указать с конкретизацией предмет договора, т.е. какая доля, в какой квартире, с каким кадастровым номером, какой площадью, по какому адресу продается. Если не указать конкретику в предмете договора, то такой договор может быть признан недействительным
- следующим существенным условием рассматриваемого договора является цена, по которой продается объект. ВНИМАНИЕ: указывайте реальную цену в договоре, по которой продаете долю в квартире, чтобы в будущем избежать неприятных моментов, например, с взысканием с Вас разницы между ценой, указанной в договоре и в расписке. В расписке может быть указана реальная сумма, полученная по договору, а в самом договоре намного меньше
- согласуйте и отразите в договоре иные условия, а именно, о зарегистрированных лицах, о размере задолженности по коммуналке, об ограничениях, о правах и обязанностях и т.д.
НДФЛ при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.