Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пролонгация договора аренды влечет значимые последствия для контрагентов, а потому должна совершаться с соблюдением нормативных требований. О том, как продлить договор аренды в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, подробно рассказано в нашей статье.
Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев
Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.
Более того, он не является существенным условием сделки. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).
Важно! От срок, указанного в договоре зависит его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, он должен иметь письменную форму тогда, когда заключается на срок более 1 календарного года, а также если в аренду передается предприятие.
При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.
Приведем конкретные нормы законодательства, которые прямо указывают, что регистрация договора аредны недвижимости, заключенного на срок до одного года не нужна.
Она не требуется, если:
- предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
- договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).
- Собственник за три месяца не уведомил жильца, что больше не будет сдавать квартиру, или не предложил новые условия для заключения договора? Тогда договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Лучше всего вести коммуникацию письменно, иначе потом арендатор может сказать, что с ним никто не связывался за три месяца.
- Наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора. В этой ситуации договор всё равно считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, если за три месяца стороны не обсудят этот момент, произойдёт автоматическое продление договора аренды квартиры.
- Арендодатель слукавил: сказал жильцу, что передумал сдавать квартиру, и не стал заключать с ним новый договор аренды с продлением срока. А потом бывший арендатор узнал, что не прошло и года, а квартиру всё-таки сдали новым жильцам. В этом случае можно требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков.
При краткосрочном договоре, который заключен меньше чем на год, упомянутая статья 684 ГК РФ не действует. У арендатора нет в таком случае преимущественного права продления, автоматическое продление также не происходит. Нужно, чтобы стороны договорились о пролонгации договора аренды квартиры и достигли согласия по условиям или же подписали новый договор. В противном случае договор автоматически расторгается сразу по истечении периода, на который он подписан.
Таким образом, есть четыре способа продлить договор аренды квартиры:
- Автоматическое продление.
- Подписание дополнительного соглашения о пролонгации к основному договору.
- Заключение нового договора аренды.
- Судебное продление срока (если нарушено преимущественное право действующего арендатора на продление договора).
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Возможна ли автоматическая пролонгация?
Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.
Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.
Письменный порядок пролонгации аренды коммерческих помещений
По гражданскому законодательству в договоре найма нежилого помещения можно зафиксировать порядок продления. К примеру, там никто не запрещает указать, что если арендатор желает продлить договор, то он обязан оповестить об этом в письменном виде арендодателя за обозначенное количество дней до окончания срока действия соглашения. Стандартно предупреждают минимум за месяц. Однако стороны могут предусмотреть и другие сроки.
Что же касается формы письменного уведомления, то и здесь возможны варианты. Например, это может быть непосредственно письмо или уведомление. Арендодатель вполне способен разработать собственную форму, которую арендатору и будет предложено заполнить. Если использование конкретного документа имеет принципиальное значение, то это нужно оговаривать в тексте договора.
Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.
Преимущества этого способа очевидны: больший контроль над происходящим, упорядоченность. Что же касается недостатков, то в первую очередь надо отметить увеличение времени, которое требуется на такую процедуру, а также её усложнение. Если у арендодателя есть целый ряд арендаторов, то такие сообщения нужно долго обрабатывать.
Но в целом у этого варианта преимуществ больше, чем недостатков. Он позволяет обеим сторонам контролировать происходящее.
Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.
На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.
Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Продление краткосрочного найма
При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.
При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.
Продление договора аренды
- если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
- если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
- если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).
- в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
- не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.
Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был чего пролонгирован на был более длительный срок. Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был чего пролонгирован на был более длительный срок.
Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Договор аренды был заключен на 11 месяцев, после был пролонгирован на более длительный срок.
Нужно ли регистрировать договор аренды, который был пролонгирован?
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке, установленном действующим законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.
Ваш договор, хоть и пролонгируется на 6 месяцев, однако заключен менее чем на год, в этом случае государственная регистрация не требуется, на основании следующего.
Исходя из положений п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ст. 164 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.
2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (ст. 621 ГК РФ).
При этом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Либо при заключении дополнительного соглашения возможно определить срок, на который договор будет пролонгирован.
Аннотация. Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок год и более.
При этом в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года (11 месяцев), а затем пролонгированных к примеру на 6 месяцев (либо возобновленных на неопределенный срок), ГК РФ не предусматривает необходимости государственной регистрации.
Почему договор аренды заключают на 11 месяцев с автоматической пролонгацией
Поскольку ст. 190 ГК предусматривает исчисление сроков не только в месяцах, но и в днях, то и в арендных сделках стороны могут предусматривать пролонгацию срока как на 11 месяцев, так и на количество дней, не превышающее года (например, 360). В обоих этих случаях продленные договоры не будут подлежать регистрации.
- предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
- договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2021 № 53).
Договор Аренды Нежилого Помещения На 11 Месяцев С Пролонгацией Образец
В большинстве случаев обычным считается заключение договора на один год. Потому что удобнее и 12 месяцев легко делятся на равные временные периоды. Однако это не касается договора аренды или договора найма жилого/нежилого помещения. Здесь чаще всего можно встретить цифру 11 месяцев.
Арендатор обязан не сдавать помещение как в целом, так и частично в поднаем (субаренду), не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), не передавать любым другим способом помещение или часть его в пользование третьим лицам, не использовать право аренды помещения в качестве залога или вклада в уставный капитал третьих лиц, не заключать каких-либо сделок, результатом которых может явиться возникновение имущественных прав третьих лиц в отношении помещения или его части, без письменного согласия арендодателя.